Inmuebles

¿Cómo evaluar su propiedad?
 
Antes de vender directamente su propiedad, es importante comenzar con algo más básico: cómo evaluarlo. Según los expertos, hay cuatro formas principales de evaluar una propiedad.
 
Basado en la comparación de precios.
Una de las formas más simples de evaluar una propiedad es mirar propiedades similares, que están a la venta, en el área y en el mismo vecindario. Aunque encontrar estas estadísticas sería relativamente difícil.
 
Puede basarse en una encuesta personal basada en las cotizaciones de las personas que viven en el vecindario sobre la base de los precios cotizados de las propiedades vendidas en el vecindario respectivo o sobre la base de acuerdos concluidos realizados por una agencia de propiedad. Sin embargo, las agencias inmobiliarias no son particularmente generosas al compartir dicha información, que guardan exclusivamente para sus clientes.
 
Aun así, si usted es cliente de una gran agencia inmobiliaria, puede dirigirlo a los precios promedio en su área, según las ventas.
 
Valoración del capital del activo.
Este modelo es un poco más complicado para evaluar la propiedad. Establece los principios de riesgo y los costos alternativos asociados con la inversión.
 
Analiza el rendimiento potencial de la inversión de alquiler y compara este rendimiento con el rendimiento de otras inversiones, como bonos del gobierno o vehículos de inversión especiales (inversores inmobiliarios).
 
¿Cómo calcular el retorno de la inversión?
El retorno de la inversión es un término utilizado en la contabilidad. Indica la cantidad de los fondos invertidos que se han devuelto al inversionista después de deducir los costos asociados a la inversión. Y si bien suena complicado para las personas sin educación contable, en realidad es muy simple. La relación se calcula deduciendo los costos asociados de los ingresos generados por la inversión y, posteriormente, dividiendo la diferencia en el monto inicialmente invertido.
 
Digamos que usted compró una propiedad por valor de 100.000 euros. Después de renovar la propiedad, que cuesta € 50000, la vendes por 200,000 euros. Los cálculos son los siguientes: del monto de la venta de 200,000 EUR 150,000 (precio de compra inicial más 50,000 EUR invertidos para reparación). La diferencia de 50,000 euros dividida por el monto invertido inicial de 150,000 euros y recibimos 0,33.
 
Cuando multiplicamos la proporción por 100, obtendremos la proporción como un porcentaje - 33%. El rendimiento de esta inversión es del 33%, lo que es un logro extremadamente bueno en un entorno de tasas de interés bajas.
 
Por supuesto, para los inversionistas, también es importante por cuánto tiempo han logrado este rendimiento, es decir, cuánto tiempo les llevó renovar y posteriormente vender la propiedad.
 
Basado en ingresos generados
Este método se enfoca en el ingreso potencial que tendrá la propiedad. Es adecuado para propiedades que serán alquiladas y especialmente para propiedades comerciales.
 
Se basa en la tasa anual de retorno de la inversión. Por ejemplo, si una propiedad cuesta un precio de venta de 120.000 euros y el ingreso de alquiler estimado es de 1.000 euros al mes, entonces el rendimiento anual de la inversión será del 10%.
 
Por supuesto, este es un ejemplo muy simple. Los inversores son conscientes de conceptos como el valor presente del dinero y el hecho de que los ingresos por alquileres recibidos en el futuro tendrán un valor diferente y la inflación también los afectará.
 
Estos principios, hechos en la valoración del valor de una propiedad, forman el llamado modelo de "flujo de efectivo descontado", en el que todos los flujos de efectivo futuros se valoran hasta la fecha.